01
最近，房贷市场利率下调，部分城市首付比例下调，购买资格放宽，二孩三孩家庭每平政府补贴200元。
6月27日浙江出台新规：三孩家庭购买首套自住房，公积金首贷额度可上浮两成。
以上，无不刺激购房者，仿佛在呐喊，别等了，上车吧，买房吧。
前有恒大，后有泰禾。烂尾楼盘已波及数10万+业主。
房产暴雷，谁也不想用6个钱包凑齐的首付变为烂尾楼。
最近，绿地也雷了，它可是房地产第一家国企，世界500强企业，TOP10 房企，咋也暴雷了。
5月27日，绿地发布公告：拟对GRNLGR 6.75 06/25/22进行若干修订以及豁免发起同意征集，内容包括延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%，以及取消维持票据上市状态的契约。
是的，没错。绿地也还不上钱了！
泰禾、恒大等一大批房地产暴雷，无法交房，大家对房产的信心也一度锐减。
现在还能买期房么？
新房买房大多为期房，期房一般首付后 2-3年后交付。
疫情大环境下，延期也情有可原，但延期交房的最严重情况便是烂尾。
别以为封顶就能交房，烂尾的开始便是封顶。
02
一旦遇到了开发商延期交房，作为业主，如何维护自己的权利呢？
① 延期交房，确认是否有通知
官方文件明确指出：因疫情防控造成的工程延期复工或停工，应合理顺延工期。
如果开发商没有及时通知，同样要承担过错责任。
故，有无收到通知，很关键。
延迟交房，这是发生率最高的一类纠纷。一般来说，延期交房会有两种情况：
一是非开发商原因
一般表现为施工手续的办理拖延、配套设施的建设滞后等。这类延期通常很快就能处理完毕，不会带来太大的麻烦，不用过分担心。
如遇到这种情况，可以要求开发商按照合同约定承担相应的违约责任即可。
二是开发商自身原因
这是需要重点关注的。
开发商自身原因不外乎是资金链断裂和规划建设不符合规定。
资金链断裂很有可能导致整个楼盘烂尾，规划建设不符合规定则可能导致五证不齐。
五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）和《商品房销售（预售）许可证》。
如果出现这种情况，不是只论违约金就可以解决了的，应该要考虑退房或者解除合同了。
能否退也需要根据合同判定，合同中如果有延期交付超过多少日可以退房的表述，那么直接按合同提供证据即可。
如果合同中没有相关规定，那就可以考虑直接解除合同。
② 选开发商，不再只以规模资历而论
都说要选大的，排名靠前的，口碑好的开发商。没错，以前是这样。
但随着恒大，绿地暴雷，首选头部开发商的买房定律也需要被重新定义。
背景调查不可少。
通过国家企业信用信息公示系统或天眼查、企查查等平台了解开发商的相关信息，并尽可能选择知名国企或者大型民企开发的楼盘。
买房前，一定要确认一下开发商的背景，比如负债情况、有无债务违约、有无项目停工维权、财务是否正常，有无劳务纠纷等等。
确认五证是否齐全。《预售许可证》是合法买卖的第一步。可通过查询当地城市房产局网站。
证件齐全，我们也要特别查看《商品房销售许可证》的预售范围，上面会列明该项目可销售楼栋，确认所买楼栋号是否在预售范围内。
最后确认房产是否处于可售状态，避免出现一房多卖或是无法过户。
③ 优先选择现房或准现房楼盘
尽量选择收房周期短的房产，或二手清水房。虽然都是期房，时间短点风险低些。已建好的楼盘，楼间距，层高，户型已固定，主体大体已固定，比起沙盘的美化，会让你清醒很多。
相较于开盘，房型，楼层，房号可能稍差点，价格可能稍贵点，但风险低，拿房快。
④ 重要信息记入合同或协议
口头承诺并不算数，销售人员为卖房可能向您做了很多口头承诺，什么学区哦，绿化哦，车位占比哦，容积率，万一将来开发商不承认，那就尴尬了，重要事项，必须白纸黑字的写进合同里。
无论是否会产生纠纷，保存证据的意识一定要有，比如和开发商的聊天记录、包括但不限于微信，短信，电话沟通录音，开发商发的广告宣传资料等内容，一定要做好留存，避免开发商翻脸不认账。
图源 随手记-我的买房账本
盘点资产，提前攒钱，买下心仪的房产，也可利用账本备注栏，记录相关的信息，使用拍照功能上传相关的沟通信息，实时备份。
在签约之前，及时与对方沟通存在的疑问，把协商好的内容体现在双方签约的合同中，千万别被开发商或者中介口头信息忽悠。
开发商的补充协助如合同，也需要深入研究，不能疏忽。
在签约之后，至少每个月关注一次房产的进度，不可就只等收房。一般房产公司公众号每月也会汇报建筑进度。
利用随手记模板提醒功能，设置模板，每月固定时间提醒一次，方便又省事。
同样，每月首付后，还房贷每月固定转帐或支出一笔，也可用模板设置提醒，设置添加到日历每月定时到期自动记一笔，点击确认直接入账。
生活中高频率的记账，设置好常规支出金额，比如公交出行来回4元。早晚餐，每月固定的工资收入，每月固定支出的房租，水电费，手机通讯费，网费。均可以设置模板自动入账，省心，减少重复输入。
⑤ 实物与开发商宣传不符
多看平面图，项目规划图，整体平面图，少看沙盘，少看装修效果图。
沙盘，效果图不会显示垃圾站，沙盘仅供参考。
购买学区房，一定要注意，楼盘是否在规划的学校之内，不要只听销售人员一面之词，后期因为学籍问题不能入学，几十上百万的房款不是一小笔。一般政府在交付后才会划学区，二手房也得注意，学位占用问题，一户一学位提前确认清楚。
